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減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴

“防止三四線城市、經(jīng)濟條件差一點的二線城市崩盤，謹慎地給一二線城市供血，不至于中斷市場供應?！睂τ诮诜康禺a(chǎn)融資政策的變化動向，中國建設銀行從事房貸業(yè)務的一位負責人崔平(化名)向記者表示，政策的底線是“充分讓市場產(chǎn)生指導意見”，同時，他強調“政策并未如外界想象的那么悲觀，但肯定沒有以往那么樂觀”。

此前，興業(yè)銀行暫停涉及房地產(chǎn)供應鏈的融資和夾層融資信號發(fā)出，雖然多家銀行集體否認跟風調整房地產(chǎn)信貸政策，但市場對中央從緊房貸政策的擔憂至今尚未停息。

細化“名單制”

“很多都是過度解讀。”崔平向記者表示，銀行業(yè)將對房地產(chǎn)業(yè)務持高度謹慎的態(tài)度，但不會如外界的解讀那樣“關緊水龍頭”。

今年兩會期間，銀監(jiān)會主席尚福林撰文表示，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險，尤其是房貸，要高度關注重點區(qū)域和重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，嚴防單體風險傳染和擴大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年中，表內涉房規(guī)模占比從接近12%的高點下降了接近2個百分點。

崔平進一步解釋，這一次，銀行會更看重區(qū)分出區(qū)域、項目的發(fā)展差別，會在市場的指導下，細化“名單制”。據(jù)他所了解，政策不會再如以往般立即收緊甚至停止房地產(chǎn)貸款，而是保證資金在有一定流動性之下，有側重地供給不同區(qū)域、不同項目。

“首先不能讓三四線城市引發(fā)樓市危機?！贝奁奖硎?，這些區(qū)域的項目應該會得到中央的相關政策支持。

近兩年，房地產(chǎn)投資資金通過各種通道業(yè)務，陸續(xù)涌入三四線城市，但并未促使這些城市與當初預期般發(fā)展蓬勃，相反，從去年開始，三四線城市交易冷清，空城、鬼城現(xiàn)象接踵而來。

風險正在發(fā)酵。據(jù)媒體統(tǒng)計，2014年以來發(fā)行的20款資管類房地產(chǎn)產(chǎn)品中，超過一半投向了三四線城市。多家金融機構發(fā)出警告，這些區(qū)域供應量過大，以中小開發(fā)商為主，在融資成本陸續(xù)走高的情況下，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目將成為樓市風險爆發(fā)的最危險地帶。

中國銀行廣東省分行一位高層人士告訴記者，從銀行自身反應而言，銀行撤出三四線城市房地產(chǎn)的動力會加大?！坝绕渚鑶蝹€房地產(chǎn)項目資金斷裂所帶來的傳導效應?！彼麖娬{。

崔平稱，對于一些經(jīng)濟條件較為理想的二線城市的優(yōu)質項目，政策應該會繼續(xù)以支持的立場，提供優(yōu)先“供血”。

一家地方國企背景資產(chǎn)管理公司的八成業(yè)務主要為房地產(chǎn)項目，該公司的項目部經(jīng)理表示，他們今年在長沙、西安等城市的重點項目得到不少資金的支持，但這些城市的另外幾個較偏遠的項目卻很難得到資金的青睞。

“謹慎地區(qū)別對待，首先解決存量項目?！边@是該項目經(jīng)理感受到的最大不同。此外，一年期內的貸款項目進展順利，超過一年期的貸款項目受到冷遇。

減少對地產(chǎn)業(yè)的依賴

中國銀行廣東分行一位高層人士分析，整個金融行業(yè)，尤其是銀行業(yè)，對房地產(chǎn)的依賴，要進行調整?！耙酝耆凑照哒{控，最后受到市場的排斥力會較大，落實很難，反而不利于資金的疏導。”他強調，這是調整的動力。

有分析指出，即使在有史以來最嚴厲、持續(xù)時間最長的緊縮政策期間，并沒有明顯改變商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸偏好，也沒有降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。

央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬億元，增量占同期各項貸款增量的比例達28.1%。

今年房地產(chǎn)信托融資規(guī)模雖然有一定下降，但房地產(chǎn)仍是信托最重要的投資領域。

中信證券的統(tǒng)計顯示，今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模，考慮在監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)貸款時，部分實際投向房地產(chǎn)的項目以工商企業(yè)類信托的名義發(fā)行，今年實際到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模會超過估計的2479億元。

某大型信托公司審監(jiān)部負責人指出，今年二季度兌付壓力將較大。

此前，有媒體指出，央企背景的不良資產(chǎn)管理公司四大AMC演變成推動監(jiān)管套利的大型影子銀行機構。與其他影子銀行部門快速發(fā)展類似，AMC中的信達已經(jīng)找到了通過購買房地產(chǎn)開發(fā)商的不良資產(chǎn)來繞開監(jiān)管提供信貸支持的方式。

2012年四大AMC實現(xiàn)撥備前凈利潤中，其中一半利潤直接或間接來自于房地產(chǎn)業(yè)務。

東方資產(chǎn)一位業(yè)務人士表示，AMC們開始出現(xiàn)調整，對于項目的選擇警惕性比以往要高，更重視市場導向?！绊椖康膮^(qū)域輻射能力、發(fā)展前景、人口數(shù)量、土地供應量及去庫存速度等等，都有清晰的量化指標，以往只追逐業(yè)務、利潤的現(xiàn)象開始發(fā)生改變?！?

不過，他指出，這些改變除了來自中央的壓力，更多的是市場變化信號使然，“大家對房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景判斷更為謹慎?！?